大澳宋 今天說一說中國的樓市 在上個月我做過一期中國樓市的節目 當時在節目中 我認為中國樓市不可能出現觸底反彈 房價長期是看跌 那麼在做完那期節目之後呢 中國新一輪的房產數據又出來了 那數據表明 中國的房地產成交量在出現上升 有很多人呢 都跑到樓市裏面去買房 那麼3-4月份的這個所謂房地產數據
是不是說明房地產真的出現了觸底反彈 出現樓市回春了呢 我依然堅持我的觀點 就是不可能 那今天我要解釋一下為什麼 那麼事實上 中國房產成交量上升的數據 還有相關的新聞報導 確實是促使了一些人啊 進入這個樓市去買房 但是如果我們仔細閱讀思考一下 就會發現這些數據當中呢 是有很多問題的 有很多誤導性的
這個誤導性到底是什麼 我接下來詳細說一下 那麼打開網路搜索功能 搜索中國房地產相關的新聞 就會發現 這段時間 關於中國樓市觸底反彈的內容越來越多 那基本上呈現刷屏的狀態 這些文章的標題 都非常誇張的表達了房產上漲的預期 而且給人一種一旦錯過就會後悔的感覺 比如說徹底翻轉2026樓市大拐點
四大一線城市集體上漲 房地產市場穩定勢態在加強 這一類標題的文章呢 現在到處都是 那麼有一些中國之外的媒體也受其影響 轉載這一類的文章 並且聲稱中國的房價出現了集體反彈 像這一類的媒體內容鋪天蓋地被生 產出來的時候 普通人難免會受到其影響 甚至被他說服 而且呢 這些內容它還不是簡單的資訊轟炸
而是有一定的邏輯和道理 來看一下21世紀新聞網的報導 這篇文章引用了高盛的數據 用數字來說明中國房地產出現了反彈 那麼數據顯示 中國20個主要城市的房產成交面積 在26年3月大幅提升 這個是最近多年以來的最大增速 細分城市來看 在一線城市當中 升幅最低的是廣州 但是也達到了88% 增長最多的是上海
達到160%十四 而至於說二三線城市 最少也是達到百分之八九十以上 最多的合肥 揚州等等城市 增幅高達2%百以上 那這些數據似乎都說明中國的房產市場 尤其是二手房市場出現了v字形的反彈 並且高盛這樣的外國機構還聲稱 中國目前的土地投資效率在不斷改善 尤其是那些實力強大的國企開發商
他們的淨資產收益率在不斷提升 由於中國政府在25年 推動了大型房企的債務重組 那目前中國大陸房企的經營和債務狀況 已經開始好轉 所以高盛長期看多中國樓市 那麼有一些完全不懂經濟的網友 相信所謂的用數據說話 認為數據可以解釋一切 但是數據本身不會說話 對數據進行解讀的終究是人 所以問題關鍵不是數據本身
而是如何解讀數據 那麼對數據進行解讀 需要強大的理論素養 還有長期累積的經驗 這個才是理解經濟和社會運作的關鍵 至於數據本身 那只 是皮毛而已 那回到中國媒體公佈的房價數據 它其實是用了一些障眼法 我們會發現 大部分媒體都在不停的宣傳 房產成交面積增多 但是沒有提到實際的成交價格
根據中國房屋數據監控機構的數據 26年春節之後的6周以內 中國主要城市的房屋掛牌價格其實在下跌 那 只不過今年下跌幅度比過去兩年要小一些 那這個數據說明 這一波入場的購房者 其實還是在購買小戶型或價格偏低的房子 那平均掛牌價出現下跌 其實說明了市場的價格預期不高 這個反映出購房者的經濟狀況本身在惡化
再看一下 中國VI 個主要城市的實際成交價統計圖 很明顯 自從2020年以來 房產的成交價就不停在下跌 那成交價持續下跌接近5年 那麼26年這一波所謂購房潮 只是略微的提升了一點點市場成交價 這種提升是非常小的 無法改變總的趨勢 另外的一個關鍵問題 就是未來的房地產成交面積和成交價
它的提升是否具有可持續性 那麼我的答案是否定的 也就是沒有可持續性 那我在節目的稍後部分會解釋這個判斷 那麼從上面的分析可知 所謂中國房地產銷售數據火爆的背後 其實有各種的障眼法 媒體只是提供他們希望的那些數據 而至於說地產商和地方政府 他們都是在利用一些行為經濟學 消費心理學當中的規律 設下陷阱
引人上鉤 他們利用了這些購房者心理上的弱點 讓他們容易聽信開發 商還有媒體的宣傳 拿出自己的真金白銀用來買樓 並且期待樓市回春 重新上漲 那如果我們從宏觀層面來觀察一下 這個格局是如何形成的 就會發現 那光有宣傳策略 還有心理學的陷阱 那還遠遠不夠 必須要有宏觀經濟層面的配合
這個騙人買房接盤的事情才能夠奏效 首先有個大背景 就是由於中國沒有自由的經濟制度 沒有真正的金融市場 所以就造成這個國家 他發展不出很好的金融資產 中國長期都存在資產荒的問題 另外長期來看 中國的資本帳戶是封閉的 不對外開放 所以中國人是買不到全球的優質資產 只能買中國內部那些有毒的股票
還有各種專門割韭菜的理財產品 那中國的整個金融體制不僅封閉落後 而且是官商勾結 系統性的腐敗 可以說整個金融市場就是一個詐騙團夥 沒有制度建設 只有瘋狂斂財 這樣的一個金融體制 必然造成長期的資產荒 那換句話說 中國這個國家就是一個資產沙漠 那麼在資產荒的大前提之下 根據中國人的經驗 過去十幾年以來
唯一能夠做到不坑投資者 能夠長期保持增長的資產就是房地產 那這是一種中國式的習慣思維 那所以說 中國人的大腦對於房地產 形成了一種投資的路徑依賴 這種路徑依賴 產生出的一種集體的恐慌的心理 就是害怕錯失房地產上漲的機會 那麼這樣的集體心理 在詢問經濟學上稱之為錯失恐懼 fear of missing
out 簡單來說 就是因為害怕錯失眼前的投資機會 而做出不理智的投資決策 根據2024年5月 發表在金融研究通訊上面的一篇論文 因為害怕錯失機會而投資的人 他們甚至會做出違背自己利益的行為 根據行為心理學的研究 他們的投資動機與其說是利益驅動 還不如說是社會驅動 他們通過模仿群體的行為
來減少自己後悔的心理 所以這更像是一種社會集體的心理現象 那說回到中國 這種措施恐懼的集體心理是長期存在的 而中國現在面臨的銅色危機 還有資產荒 使得中國的資產沙漠化更為嚴重 因此呢 人們的心理也會更加脆弱 害怕自己的財富不斷貶值 那這個時候地產商就收買媒體 對人們進行大規模的宣傳洗腦
宣傳房價即將觸底反彈 而那些心理脆弱的中國人呢 也非常容易接受地產商的這種宣傳 他們出於現實的無奈 把最後的希望又重新壓在房地產上面 做出一種從眾的 但是很可能違背自身利益的投資選擇 那麼以上 就是這一波所謂購房潮產生的原理 那最近這一波購房者 有少部分是所謂的剛需購房者
另外一部分就是受到媒體的宣傳蠱惑 然後去購買中國的樓房 那通過以上分析 我們可以很直觀的看到 這種購買心理背後的一整套體系 那麼當然了 如果你是中國最新的一批購房者 你當然希望你在購買房地產之後 整個房產價格會上升 但是我可以告訴你 正 如我在節目一開始反復強調的那樣 這個想法是不現實的
中國房地產不可能出現長期的回春 那麼如果說中國是一個所謂的資產沙漠 那麼過去 房地產 可能就是這個沙漠當中的唯一一片綠洲 所以中國人呢 把所有的希望都寄託在房地產身上 那麼這個就造成一種思維上的定勢 一種路徑依賴 但是十幾年過去之後呢 這條路已經不可複製 房地產不再是沙漠中的綠洲了
那麼這個就要講到一個問題 就是誰在今天買房 那麼現在這批購房者 和十幾年前那一批早期購房者 完全不是同一路人 整個的購買力在不斷的下降 所以今天的人呢 他買房的這些人更窮一些 不僅如此 在之後下一批購房者 他的購買力會更差一些 所以啊 一代不如一代 在這個情況下 你怎麼可能期待房地產價格長期上升呢
所以目前的這批接盤俠 他們的下場是非常慘的 我們來詳細解說一下 那麼這個問題 可以從短期和長期兩個方向來討論 首先看短期 中國樓市短期的回暖 有一種官方的解釋就是 這個是短期財富效應的體現 那什麼是短期財富效應呢 中國大陸的騰訊網 前段時間刊登了名為中國樓市逼近拐點 的文章 文中就提到
中國的股市在前段時間有一定程度的上漲 股市的上漲會給樓市帶來財富效應 因為人們通過短期的股票獲利之後 他們會考慮買入長期的資產進行長期投資 那房地產顯然就是首選 那麼文章針對這個說法 進行了長篇大論的發揮 但是這個說法實際上完全經不起推敲 中國大陸的股市 迄今為止主要還是小散戶的市場 根據2025年
中國平安證券和國潤百富聯合發佈的 中國金融市場投資者洞見白皮書 中國股市的帳戶總數達到了3. 65億戶 但其中有3. 64億都是個人散戶投資者 根據機構的估計 大多數的個人投資者 帳戶市值僅僅在5萬到10萬人民幣之間 在行情較差的時候 這個數字可能更低 我們先不提 大部分散戶其實根本掙不到錢這個事實
就算大部分散戶 都能通過這一波股市行情掙到錢 但那也只是平均市值10萬以內的 這種盈利規模 那這個數字和動不動上百萬 甚至上千萬的房屋售價相比較 差距非常大 那麼在如此大的比例差距之下 認為股市的財富效應可以拉動樓市 那真的是癡人說夢 不切實際 那麼客觀的說 股市的短期財富效應也不是沒有任何作用
它雖然不能拉動樓市 但確實可以拉動短期的廉價商品的消費 這個有點類似於經濟危機當中的口紅效應 散貨掙到一點小錢以後 最多也就是買一些不太花錢的小禮物 獎勵一下自己 因此他會利好短期消費 那至於說拉動樓市上漲 那是不可能的 那麼有的網友可能會提出疑問 既然小散戶不能拉動樓市 那麼中國那些股市大戶
也就是所謂的高淨值人群 他們總可以拉動樓市上升了吧 那麼這個問題我都 回答也是不可能 那在討論高淨值人群能不能拉動樓市上漲 這個話題之前 我們首先要搞清楚一個問題 就是這些所謂的高淨值人群 他們在想什麼 做什麼 他們是普遍都想繼續在中國買房子 還是說有其他的想法 來看一些數據資料
根據胡潤財富榜的統計 中國的富裕家庭數量在2022年達到了頂峰 之後數量逐年下降 從普通的1,000萬以上的高淨值家庭 到超過3,000萬美元的超高淨值家庭 整個數量是全線下跌 那麼這些富人都去了哪里呢 答案是帶著錢離開了中國 我在上一期節目當中 就引用了國際金融協會的統計
26年中國資本的淨流出預計高達7,000億美元 那資本大量外流已經是持續多年 那麼自從2022年 中國和美國的實際利差徹底拉開之後 資本外流的趨勢就一直在加速 實際上中國的高淨值人群 都在尋找中國樓市和股市之外的 更好的投資選擇 那這種選擇必然不在中國內部 而只能是在發達的資本主義國家
那既然存量的富人在減少 中國有沒有可能繼續創造出新的富人 創造出白手起家的心腹階層呢 那通過心腹階層來拉動經濟 拉動樓市呢 這個答案也是否定的 我們都知道 社會財富不是憑空創造的 更不是由領袖或者官員創造的 它是靠企業家 管理者 創新者 他們共同創造出來的 而中國現在的營商環境顯然是不利於創業
還有經商 那中國政府的各種橫徵暴斂 流氓敲詐已經是對民 企造成了不可逆的傷害 經商在中國早就已經是一個高風險的事情 那麼前段時間有消息報道說 中國政府 將公職人員涉及的巨額財產來源不明罪 他的立案標準從30萬提高到300萬 而民營企業家如果挪用資金 他立案標準是從6萬下降到3萬 那麼換句話說
這個新聞給人的感覺是 在經濟犯罪方面 中國對於官員的標準更寬鬆 而對於企業家和商人更為嚴苛 那網上的華文媒體有很多在討論這個事情 那然後呢 中國大陸有一個叫做所謂澎湃新聞的官媒 就跑出來闢謠 說沒有這回事 中國的法律是一視同仁的 並沒有要對官員寬鬆 要對企業家嚴苛 那我看了這種反制低能的言論
感覺非常可笑 因為問題本質根本就不是法律條文 那只要是智商正常的人都知道 中國根本不是法制國家 也不可能依法辦事 所以法律條文具體怎麼制定 實際上意義不大 關鍵問題是 這種解讀的背後 它體現出社會大眾的普遍情緒和看法 那麼現在稍微正常一點的人都知道 中國的營商環境只會越來越差
政府對於企業家和商人只會越來越不友好 所以他們才會對任何的新聞報導 都做最壞的解讀 那這種解讀和法律沒有半毛錢關係 而是和中國社會的集體情緒 和未來社會發展的大趨勢有關 那麼 如果說中國以後民營企業家沒有好日子過 那麼中國的官員收入也會下降 因為企業家 商人 職業經理人這些 人是創造財富的人
也就是宿主 而官員是寄生蟲 他們寄生在宿主的身上吸血 那如果宿主都死了 那寄生蟲自己最後也會死掉 那中國正在做這種殺雞取卵的事情 那麼綜合來看 未來中國的財富整體是呈現下降的趨勢 資本還有高淨值人群外流 企業家數量不斷減少 然後是年輕人越來越少 根據中國官方數據 25年的出生人口他已經下降到792萬
這個是中共國建國以來歷史的新低 那除此以外 隨著民企的消失 還有新生的消費者數量減少 那社會的大通縮趨勢將長期存在 財富會不斷縮水 那整體上 中國以後的經濟就是這樣的一幅圖景 那在過去評價中國經濟有句話非常到位 叫做人傻錢多速來 那麼現在可以改寫這句話 來形容未來中國經濟的前景 就是人少錢少千萬別來
那這個就是中國未來長期的經濟趨勢 在這種趨勢之下 房地產的復蘇他是不可能實現的事情 那在現在這個時間點 出於投資目的而買房的人 毫無疑問就會成為最後的接盤俠 那麼當然了 我的意思 不是說所有在中國買房的人都是接盤俠 因為在買房人群當中 還是有一部分是所謂的剛需 他們真的是買房自己住的 那這部分呢
大概就是中國內部的那些移民 比如說從農村移到城市 從小城市移到大城市 這些移民他確實有剛需購房的需求 那麼接盤俠是誰呢 所謂接盤俠就是那種純粹的房產投機客 希望通過投資房 產賺錢的 這種人不會有什麼好結果 那麼如果你在聽了我今天這麼多的分析 還有看過那麼多數據之後呢 還是覺得中國房產長期有希望
那你堅持要去買的話 那就去買吧 因為這個世界上 註定是有一些人要當接盤俠的 如果你自己認為自己的角色 就是一個接盤俠的話 請你扮演好這個角色 我們都會為你鼓掌 送你上路 好 今天就這些下 再見