大家好，今天争议性事件的透视，与网友一起来了解和分析普通中国民众最担忧、最害怕的事来了。最近一个时期，中共接连出台整治富人、收刮民财的一些新政策，比如中共全面对境外的信托实行征税，而且还要倒查；以及中国国家税务总局公开宣布要对境外的保险产品进行全面征税。

那么对于普通的中国民众而言，这两个政策更像是打土豪。比如说有海外信托的，这个是最有钱的一批人；能够到境外去买保险、到香港去买保险产品的，那也是中等收入或者中等以上收入人的事。我普通老百姓，我穷人，跟我无关。

那么接着中共它又出台了限制出国的新的出入境管理规定。那么对有一些底层的民众，也可以认为跟我无关，因为我也不出国、我出不起国。似乎中共最近的一系列严厉的政策伤及不到普通的民众，但是实际上已经把魔掌伸向了普通民众。

这个事儿已经发生了，只不过中共刻意的降低了舆论的关注度、淡化了它。中国民众对中共另外一个设计面更大，特别是涉及到普通民众的收刮民脂民膏的政策，竟然没有形成中国民间舆论的热点和焦点。

但是还是有一些中国网民注意到这么一个噩耗、坏消息：网友们有没有想过，你买房子、租下店面，其实只是展示借你用的。在中国所有的土地都是属于国家所有，就你贷款的什么首付、三十年了弄来那个房子，房产是你的，但是土地是国家的。

那么你的土地证只有一个有限的使用权。一般商业物业那个土地证你只有40年的使用期，住宅有70年的使用期。那么使用期过后怎么办呢？中共在法律上、在政策上是模糊处理的，但是最近中共它不模糊了。

就说白了到期以后要钱，而且已经开始收了。这个对于中国房地产市场它的冲击力和影响力远远大过房产税。就现在很多中国网友都在盘算，一旦开始征收房地产税之后中国的房价又会迎来一波大跌。

但是这个土地使用权要重新交钱，这个给房产持有者带来的负担远远大过房产税的负担。因为房产税的负担无非是房价的1%、2%，但是这个土地的续期，就你超过40年70年以后的交费这个就很要命了。

中共对土地使用权期限满了以后土地使用费交不交、按什么价格交，它最近做了一个很大的动作。国际财经媒体是非常重视的，昨天彭博社专门有一个长篇报道：7月31日上海市规划和自然资源局悄悄发出了一份内部文件，试图解决土地使用期期满之后土地使用的成本和必须负担的使用费的问题了。

我们今天就来拆解一下，就这份文件的背后中共究竟在下一盘什么样的大棋？为什么中国的普通民众对这个土地使用的费用非常敏感，为什么被认为它比未来房产税更可怕的一种收费？

根据中国人民银行的数据，中国城镇家庭资产住房占了69.3%，也就是说中国家庭的资产有70%都在房子里面。而中国的住房拥有率、家庭住房拥有率高达96%，相比之下美国的家庭财富中房产占整个家庭财富的比例只有接近30%。

还不到30%，其他的是金融资产，中国老百姓除了房子以外没有多少资产。绝大多数中国家庭把毕生的积蓄都压在了同一项资产房地产上面，那么中国老百姓为什么会孤注一掷把资产压在房地产上呢？

这个也是我们来分析中国的房地产危机的成因。这个是中国老百姓被中共官方靠政策一步步引导到房地产的这种赌注或者赌场上来：今天限购明天次级，后天再弄个涨价去库存。

但是对普通老百姓来讲你用真金白银去买的这个房产你会把它当做你家庭生存安全的一个保障、一个靠山。就房子本来是住的，现在变成了家庭资产负债表的核心或者是主要的家庭资产。

那么当人们被这种房产套住之后中共就开始撕下面具、露出真灵的面孔了。因为在之前中共它一直是忽悠：房产是你的，但是土地是国家的；你买来的只是一个70年40年使用权。到期以后怎么办？

中共通过民法讲到期啊可以续约，但是要不要钱、要多少钱这个人家不讲，这个以后再说。那么现在就到了以后了，所以上海这个文件它给中国社会中国舆论带来的冲击是什么呢？

就人们都知道那个土地啊是个问题，是家庭的最大资产的一个风险点。但是中共似乎不急于来捅破这张纸，甚至很多人有些幻想：可能70年到期以后可能真的不要钱了。那么上海的这个文件它就打破了人们这种幻想。

为了全面理解中共在房地产业上突然出这么一个重手、突然拿出这么一个杀手锏，LT想从五个方面与大家一起来了解相关的背景信息。就第一我们首先弄清楚中国的这个所谓的土地使用权它的制度设计是怎么来的，或者中共是怎么在土地使用权这个事儿上忽悠民众的。

在90年代初中共正式确立了城镇国有土地使用权出让制度，就按用途划定最高年限。比如商业旅游娱乐用地40年；工业教育科技文化卫生体育用地期限50年；住宅用地就出让的期限70年。

所以现在中国的房地产市场上按三类不同的用途土地使用年限分别是40年、50年、70年。那么中共它的核心逻辑是土地所有权属于国家永久的保留，永远属于国家的；那么个人和企业你买到的只是土地的使用权。

而且是阶段性的土地使用权，而且你这个40年50年70年的使用权要一次交清。那么第三个方面它在这个制度设计上它就留了一个后门，对老百姓来讲是一个隐患：就这个期限到了以后怎么办？

你去辩查中共的法规都没有正面回应这个问题，它就故意留下一种不确定性。但是这种不确定性不是你房产的所有者未来与政府商量，它这种不确定性是我政府到时候再来决定这个事你是被动的。

那么对于土地使用期到期以后怎么处理并不是上海第一次遇到这种情况，在上海之前广东已经做了一些试点这样的处理。那么这次上海7月31号颁布的文件呢它就是要来处理大量的90年代初期开发的商业房地产，他们的土地使用期陆陆续续到期了满40年了。

这个怎么办？因为中共过去从来没有回应到期以后土地使用还要不要交费，它只是承诺你可以继续获得这种土地使用权的资格。但是交不交费它从来不愿意公开讲，但是中共它又在它的法律上又明确表达：如果没有申请了续期、申请没有获批或者拒绝交续期的费用，土地使用权将由国家无偿收回。

它这个法律它说得很清楚。那么有些网友就要钻牛角尖：地是你国家的，但是房产没有说是跟国家合资，房产100%是我的。但是中共在它的相关法律上它又规定：中共收回土地你上面的房产也得清零，就它土地权是大于你的房产权。

所以在商品房70年土地使用期到期之前，商业地产倒霉蛋它的40年先到期了。先到期了就要先来处理这个问题，那么上海这次处理它显然不是上海市自己决定的，显然得到了中共高层的批准。

尽管它这次的文件是针对商业地产，但是它是第一批改革开放以后房地产使用年限到期的一个通用的规定：就到期以后必须得续约，续约必须得交钱，交钱必须得按一定的标准。

所以这位住宅啊70年到期以后它实际上是一个政策的试水或者是一个政策的预演，所以这个值得所有生活在中国的网友或者有亲友在中国的网友要高度关注。那么第三个方面我们就来了解一下上海这次对土地使用期到期以后他们究竟出台什么政策、怎么收费。

收费标准是什么？它对房地产市场会有什么影响？它这次文件有四个内容：第一呢土地到期以后续期的方式。它这次文件规定商业地产40年到期，到期以后续期两种模式：第一呢是到期的时候再来续期；第二呢是提前续期。

什么情况下是到期续期呢？就是离土地剩余的年限不足三年，比如你40年土地使用期你已经用了37年了这个时候可以续期了。那么也可以提前续期，提前续期是指土地剩余的年限不足总年限的一半。

比如说40年的土地使用期限你现在剩下不到20年了这也可以提前就续期。它的第二个规定是你续期的时候政府给你承诺的工地模式，就是你怎么、政府怎么认定你获得这个土地。那么它有两种模式：第一种模式是协议出让；第二种模式是协议出令（注：原文为“协议出令”，疑为口误，应为出让或租赁等，此处依原文保留）。

买房的时候你稀里糊涂拿了一个房产证、土地证，现在你续期了人家给你弄得很清楚分两种。它这个文件规定第三个部分土地续期的时间长度怎么计算：续期时间的长度有上限也有下限，续长了不行、续短了也不行。

它这个文件规定项目剩余年限与续期出让或者出令的年限不能够超过该土地用途法定的最高出让年限。举个例子比如说你的土地使用期40年那么你已经用了30年了还剩10年，那么我续期的长度最多多长？

那就剩余的10年再加30年小于等于40年，也就是说你续期最长只能30年。那我说我续期我没钱、我短一点行不行？太短了也不行，就它这个文件你这个续期至少5年起步价你低于5年也不行。

你说我一年一年的续那政府没那个功夫搭理你，至少5年一续。第四个部分也是网友最关心的：你比如说我们90年代初买的商品房或者买的商业物业，它当时价格都很低房价低、土地的使用价格也低。

那么现在续期按什么标准来续期？这个你就能体现中共它是非常凶残凶狠的。上海这次文件规定就续期的价格不能够低于区内目前基准地价的70%。什么含义呢？你1990年买的房子当时有当时的地价，但是现在续期就要按今天的地价打个七折作为你交费的基数。

这个就很恐怖了，你现在补的这个续期的土地使用的费比你当时买房子的价格还要高得多得多。你举个例子比如说上海90年代初商业地产的这个楼面价也就是1000块钱左右，但是现在楼面价就到了1万或者1万多。

你当时买一套那个房子的单价也就3000块钱左右，商业地产现在你光要支付续期的地价你就要到7000块钱以上。所以这个你说恐不恐怖？就你坐在家里自己过自己的小日子，到了某年某月政府说让你续交土地费。

土地费比你买房子的总价还要高，这就是一个很残酷、很恐惧的一个现实。它文件第五个方面你看它要钱起来真是不眨眼的：续期土地出让价款交纳期限原则上不超过一年。

就现在给你算了新的地价以后一年内得交清，而且规定出让合同签订后一个月内必须交地价款的50%，就一个月之内先交一半。如果是选择租赁的协议每年每半年交纳一定的额度，但必须一次性的交纳。

那么这个会给眼下的上海商业地产带来哪一些直接的影响呢？那么对有一些快到期的就40年快到期的这些地产它的房价会跳水，因为你等于要重新去买这个楼了。就它现在这个楼的价值没有计算新的土地使用费，把新的土地使用费而且要一次交清、一个月内要交一半。

那要重新算账，当然了这种政策的变化对房产房地产的交易它也会带来新的格局。你既然跳水既然价格异动很大可能也会带来一些人投机投资的机会。那么第四个与网友分享的信息就为什么是现在推出这个政策？

从上海的情况来看呢，上海今年上半年房地产市场回暖房地产交易的数量比去年同期大增70%，成交额同比增加了18%。那么在这个时候按官方的话来讲出台这道关卡是一个最佳时机，如果过了这阵热再推出的话对刚刚有所起色的房地产市场会是一个重要的打击。

就他们要对冲，就利用目前市场气氛比较好的时候出台这个恶政。同时官方在舆论宣传上刻意的去降温处理，所以这个新闻中共它还是操控中国的舆论它还是有这个能力的。

它竟然让这个世界的千家万户的极其重大的、世界面最广的这么一个恶政没有上头条、没有成热门新闻。今年广州4月份也做了类似的尝试，但是广州市当时显然是受命于中共来试水它没有形成市政府的文件。

那么广州4月份的事业没有翻起大浪，所以这次就变成上海市政府的文件全面执行。很快其他省份会公布同样的政策内容。那么第五个我们就来一起探讨一下网友们最关心的：这次上海开始收续期的土地使用费，它毕竟是对商业地产。

那么对于世界面更大、普通老百姓的住房会有什么影响呢？或者这对于我们家庭持有的住宅意味着什么呢？我们可以从几个层次来一起来分析和研究一下。

在中国的《民法典》第359条有一个规定：住宅建设用地使用期满自动续期。这也是很多网友认为蓄期期满之后那这个土地使用权就自动归我了，这个是它《民法典》确实是讲了自动归你。

但是人家《民法典》没有说你交不交费，更没有承诺国家的土地可以免费使用。那么它在《民法典》之外呢它把蓄期如何征收费用这个关键问题交给了未来的法律行政法规另行规定。

那么这实际上是官方在立法上刻意留下的弹性空间，所以《民法典》网友们再拿出《民法典》来当挡箭牌你挡不住的。因为它故意留了这么一个后门、故意留了这么一个活口。

那么第二个我们可以从一些试点城市的试验呢也可以做相关的政策走向的了解：就深圳温州过去都对住宅土地使用权的蓄费做过局部的试点，但是北京一直没有认可没有省一级的文件的出台。

第三个层面我们从上海的这一次市一级的土地使用费的规定我们可以了解中共在对待房产土地使用的序期问题的收费的基本逻辑。它这次影响最大的是它的收费逻辑：第一必须收费；第二随行就市的收费，而不是按你原来取得土地使用权、原来取得房产时候的使用费做计数。

它完全是以交费时期的市场价格进行打折收费。那么为什么中共一定要收这个土地使用费呢？它主要还是两个方面来考虑的：第一是地方政府长期依赖土地出让金作为主要的财政收入。

现在房地产危机政府的土地出让金断崖式的下跌，那么有人计算靠未来收房地产税来弥补。那么根据中共体制内的一些智库财政部的计算就房产税根本弥补不了土地收入、根本弥补不了卖地的收入。

所以现在中国地方政府就停摆躺平，它所谓的停摆躺平就是过去几十年各级政府的投资是中国经济增长的一个引擎。这个引擎熄火了，现在中央政府借钱给地方政府，地方政府也不敢去投资因为中共在另外一个方面又约束地方政府。

就地方债不能再增加，所以地方政府收入枯竭让整个的发展模式投资动能都失速。所以在这种情况下中共拿出了它的杀手锏：一旦开始对所有的房产的土地使用期去费，那么这笔收入它的当量就会比房产税收入大得多。

它就会接近土地出让金，因为你的土地出让金在过去的二十多年它的价格变化是很大的，那么未来的土地续约的经费是随行就市。所以这个完全可以弥补土地出让的收入，这个让中共它又发现了一个巨大的金矿。

甚至它还从中看到了地方债化解的唯一的希望，所以这次上海文件的出台官方铤而走险它的内在动力非常赤裸裸的。它认为只有把这种魔掌伸向每一个家庭才能够扭转各级政府的困局。

那么尽管住宅到期70年到期还有二三十年，但是中共在这个时候先从商业地产下手。那么未来二十年以后很自然就过渡了普通住宅的土地使用权的续费、高额续费：你的续费比你买房子的总价还要高的续费。

如果从算术的角度来想你能想象到习主席这么一算他的那个兴奋、他的那样一种喜悦是很容易想象到的。但是呢中共走这么大一步棋做这么重大一个决定他是否考虑了社会的承受能力？

是否考虑到对目前房地产危机会带来更大的冲击？这个呢LT认为也不要替习近平太担忧，因为毕竟还有二十多年才能够设计到千家万户。现在把刀先伸向这些企业、这些大户，因为持有商业地产的一般都是企业和一些富裕的阶层。

那么刀伸向这些阶层、这些阶层有什么好说的？因为你的海外信托、你的香港的保险都还在捏在我手上，你这些人你敢不敢闹事？中共怕不怕你闹事？所以你从这个角度来讲站在习主席角度来讲他认为这个阵痛、这个舆论的反弹是可以承受的。

因为从最高决策者来讲判断中国普通民众的情绪只要今天不刀架在脖上老百姓就不会造反，20年以后更不会惊天陷地。所以你按这个逻辑来理解你就容易看清这次上海出台这么惊天动地的政策没有引起舆论的波澜。

那么商业地产的今天会不会一定是住在地产的明天？LT认为从法理的逻辑上来讲一定是的，因为它土地的属性都是属于国有、收费的主体都是中国政府。而且政府不太可能在土地的使用者是企业应该怎么对待个人怎么对待，因为现在很多企业也是个人的。

所以LT认为上海市的这次宣布开始收商业地产的续期的费用是整个中国房地产土地使用期到期以后的处置办法和规定，既明确了收费的机制也明确了收费的价格。

那么未来的变数它取决于中国民间抵制的强度，从这两个星期来看站在中共的角度来讲舆论的反应比想象的好。所谓想象的好就是站在中共的立场上首寡民脂民膏这个角度来讲他们看到的阻力、看到的反弹比他们想象的要小得多得多。

当然不排除中国民间舆论还在发酵之中，但不管怎么说这个事对普通民众而言怎么强调都不过分。但是对中共的这种贪婪、这种急迫的贪婪还是超出了LT的想象，以上是今天与网友分享的内容谢谢大家收看。