大家好 今天与网友分享的争议性事件的透视 是有关一个时代的枭雄 甚至可以说是一个时代的代表 不想陪葬一个时代的结束 但是又无处可逃的残酷现实 我们来一起了解一下 活不下去又死不了的万达 最近 中国舆论突然聚焦 中国房地产界的一些大佬 起因包括许家印被审判 以及王石被传言 失联 同时远在美国的潘石屹
又发表文章 代表房地产开发商集体反思 所以这让中国舆论就出现了 反思和检讨 中国持续了20年的 房地产高速发展的时代 这个时代显然结束了 而且给中国带来的后遗症 房地产危机 那么中国房地产是如何走过过去20年 如何从那样的一种盛世的辉煌 到这么一种悲惨的结局 无论是整个产业 还是这个产业的代表人物
都出现了一种 过山车似的戏剧性的演变 那么对于舆论关注的几个 房地产代表人物许家印 潘石屹 王石 相比较而言 LTN王健林可能 能够更深刻的代表 中国房地产的 过去20年的发展 以及为何陷入今天 这种深重的危机 我们从7个方面 来进行一种全景式的回顾 通过这种回顾 我们不仅仅是 了解万达 了解王健林
更多的 我们可以从 这个角度来理解 中国房地产业 究竟走过了一条什么样的路 为什么会出现 今天这样一种 不能自拔的危机状态 第一个我们来一起来了解一下 为什么说 王健林和他的万达 几乎是 中国房地产 一个时代的代表和缩影 我们可以 从三个方面来理解 王健林和他的万达 第一是 相比 其他的房地产开发商
王健林 他的产业发展和布局 是一个更全面的 房地产业的代表 你比如许家印 他主要集中在住宅 你还很难讲房地产业 你比如说 万科 也主要集中在住宅 而潘石屹主要集中在商业地产 而王健林的 房地产业的模式 产业链更完整 从住宅 到商业地产 到工业地产 他是一种更全面的 全产业链的 房地产综合开发商
所以他有更强代表性 第二 他在过去20年 中国房地产 周期性判断当中 他是第一个醒过来的人 在过去20年 中国房地产辉煌的时代 也经历过一些波折 但是万达 他一直是一种 有危机感 有自我调节意识的 大型房地产开发商 他在这次房地产危机 发生之前的4年 就开始了收缩 主动的断尾求生 第三个层面
王健林是与整个 中共的执政当局 进行全领域合作的开发商 他不像许家印 甚至不像潘石屹 他们依赖某些中共 高层的所谓的靠山 金主 而王健林 他与整个中共这个体制 进行全面的合作 当然了 也不排除 与一些中共的一些高层人物的 权权交易 比如说 习近平的家族 温家宝的家族 胡锦涛的家族
都曾经在万达拥有股份 这个是王健林亲口在 哈佛大学 向纽约时报讲的 但是他遍布中国各地的 500多个万达广场 他都是与 遍布中国各地的 政府 进行全面合作的 我们后面还会提到 他是如何与所谓的 政府合作的 所以你 研究中国的房地产的历史 你如果不把政府这个主要角色 包括进来 你就回避了 基础性的特征
回避了事实 所以我们研究 王健林 万达 它实际上是 代表了中国一个时代 一个以房地产为导向 为动力的 中国的发展时代 跨度长达近20年 第二个我们来了解一下 就中国房地产模式 有哪些核心要素 王健林和他的万达是如何 充分挖掘占有 发挥这些要素的 因为这些要素本身 有一些是物质资源 有一些就是政府
关系和政府的政策 甚至是一些权贵的勾结 首先第一个要素是有关土地 土地的供应 就中国房地产的 核心要素 是政府垄断土地供应 所以为什么 潘石屹讲的 所谓的反思 他回避政府主导的 中国房地产模式 这个本质特征 他去从房地产开发商 那个层面去检讨 自我检讨 这个还是一种 战略性的掩护 或者战略性的马屁
那么王健林在发展房地产 过程当中 他就与各地的政府 深度捆绑 你既然政府垄断土地的供应 那么我跟政府的利益绑在一起 那么王健林 比任何开发商 都得到更多的所谓的 定向拿底 底价成交 你看 土地这个要素上 王健林把它发挥的 极大化 极致化 第二个 中国房地产的模式的要素 就所谓的预售制 那么预售制
对开发商而言 它不仅降低了资金规模的要求 因为你不需要完整的资金 来建造一栋建筑 你用少部分钱 完成一定的基础 甚至一定的地面建筑之后 就可以预售 那么你再用你预售的钱 来完成所有的建筑 那么最后余款 大部分都成为开发商的利润 所以这种预售制 它也导致了早期 房地产开发商的报复
那么随着土地成本的增加 以及中国的房地产的 增值税的引进 这种报复的局面才起诉 但是在相当长的时间 这种预售制 它减轻了开发商的负担 但是由于资本的贪婪 这种预售制减轻的负担 没有让开发商去轻松 他就用这种宽松的资金环境 去做了更大规模的开发 所以从预售制 最后发展到房地产业的金融化 这个过程
还有房奴的金融化的配合 所以王健林他也把预售制金融化 把它用到了极致 这也是中国房地产模式的 核心特征 核心要素之一 第三个 中共在过去20年房地产政策上 它变化也是很大的 它甚至也有些周期化的政策的处理 但是王健林和他的万达 精准的抓住了每次政策调控的机遇 比如说08年的4万亿
以及15年的捧改货币化 王健林和他的万达都精准的 利用了货币放水的周期 完成了从大连向全国 二三线城市疯狂扩张的进程 就它抓住政策调整的机遇 那么这种精准背后 它当然有些利益的捆绑 有一些官商勾结 第四 就是刚才提到的 中国房地产在过去20年大部分时间 是存在税收的灰色地带的 在2016年之前
整个房地产业的税收监管 存在巨大的裁量空间 甚至王健林这种暴富的开发商 他都每年能拿几十亿政府的补贴 就所谓的税收返还 尽管它是个暴利行业 仍然能够得到政府的所谓的政策奖励 而且土地增值税 大部分开发商2016年之前 都没有交或者是缓交 但是王健林和恒大 甚至包括中国军方的一些 房地产开发商
他们采取的方式是 在各个地方注册项目公司 对这种土地增值税 就永远挂在那个空壳的项目公司 要杀要剐 它是个独立的法人 甚至通过一些特殊的政府关系 最后注销这种项目公司 所以在16年之前 这种房地产全行业暴富时期 王健林和他的万达 是得到好处最多最大的公司之一 那么第三个方面我们来了解一下
王健林作为一个时代的代表 他对这个时代的影响 是非常巨大的 他不仅是一个开发商的影响 他就是成为中国一个时代的代表 我们可以从三个阶段 来了解王健林对中国社会的影响 他的这些影响 他就载入中国的历史 比如第一个阶段 巅峰的狂王与野心这个阶段 就资本扩张时期 相信网友们印象最深的是 2016年
王健林在接受一次访谈的时候 他随口讲了一句话 成为流传最广 影响最大的 王健林标志性的金句 他说先定一个小目标 比方说 我先挣他一个亿 这个话至今在中国的脱口秀 或者在中国的网络 至今仍然在流传 那么对今天来讲 讲这句话可能有点反耳塞 但是对当时那个年代 王健林讲这个话 那就是
随便玩一玩先赚一个亿再说 那就是当时那个年代 房地产大佬的一种随性 他又是很低调的一句话 很低调的一个行为 但今天看来难以想象 他在那个时期 还讲过一句 万达进入的行业 无论国有企业还是民有企业 都没有机会做老大 就只要我万达设足的 别人你只能去争老二 你说他多么狂王 多么自信 再比如 2016年
他在上海建万达城 他说只要万达在 我让迪士尼中国20年之内 盈利不了 人家上海迪士尼现在弄得挺好 这万达 没了 那么第二个方面我们来看看 万达发展过程当中 他与其他的这个潮网英雄还不一样 与许家印这些潮网英雄不一样 他深刻知道离开共产党不行 没有共产党没有房地产 那么如何 与中共 与各级政府捆绑一起
王健林是有独到研究的 他其中讲过两句话能够体现 他是如何打造政商关系的 第一句话是王健林经常讲的 我们万达 清政府 远离政治 这个是他描述的一种政商关系 就他认为只要不参与派系斗争 就能安全 与领导交朋友 就能安全 所以他就出现一个非常奇特的现象 在万达 丧失之前 习近平的家族 胡锦涛的家族
温家宝的家族 都去入股 就这些山头 融不到一起去的 但是 王健林认为 来的都是客 谁都得罪不起 我只要跟这些人 都捆绑一起 我就安全了 那么这个灵不灵验 到今天是不灵验的 但是在胡温时期 他这个事就是灵验的 他所谓的清政府 远离政治 这是一种伪装 他没有去参与一些派系斗争 但是他愿意跟每一个派系
建立这种 共养的关系 但是外界了解到的 就是清政府远离政治 这是他的一个标牌 他的第二个标牌 也是他的核心竞争力 就王健林到各地 与地方政府 一起打造他的万达广场 他不是求各地的政府 因为胡锦涛是他股东 习近平是他股东 温家宝是他股东 所以 他的这些背景 让中国各地的地方 党委政府的官员
对王健林惧怕三分 那么王健林也很好的利用了 他这种背景 他到各地 他反而主动的威胁 进攻这些官员 王健林最著名的 与地方官员 打交道的口头禅是 我们只遇有前途的干部打交道 这什么意思呢 我到你这来投资 我是看得上你 你还要提拔 你还会有升官的机会 我才跟你合作 我也觉得你没希望 我还不跟你合作
那么这个话对地方官员来讲 它就是一种 恩惠并施 因为你们知道我背后股东 强大的阵容 你们能不能升官 那我王健林是有发言权的 我这个项目合作的好 我的地价给的低 地段给的好 没准我还可以帮你美言几句 这就是它的两层含义 我们只遇有前途的干部打交道 就第一 你帮我的忙帮我挣钱 你就有前途 第二
你不帮我的忙 或者我看不上你 那我可能会坏你事的 所以王健林 以及他的万达 打造的 政商关系的逻辑 成为万达的核心竞争力 这个是非常可怕的 非常恐怖的一种竞争能力 所以他与中国500多个 县级以上的政府合作 每个政府都怕他 他不是求政府 各地政府官员是求他 他就这句话 让这些官员们
都得在王健林面前低三下四 那么第三个阶段 就是17年以后 他的谢幕也是很悲壮的 2017年首次大规模抛售酒店 文旅与海外资产 王健林讲了一句 在中国很有影响的话 万达什么都能卖 除了万达广场 但是今天万达广场 一样的卖 而且最大的 53座都卖掉了 所以我们回顾 王健林的这些名言
它几乎构成了中国房地产 由盛转衰的历史 你看他第一句话 小目标 这是财富爆发的序幕 第二句话 我们只跟有前途的干部打交道 这是一种模式运作的动力 中国的房地产 就是一种官商勾结的产业 尽管他们之间有矛盾 但是共同发财 是主要特征 第三 清政府 这个是行走江湖的护身符 第四 什么都能卖
这是一个时代落幕的木之鸣 第四个 我们来看看 为什么万达 有那么强势的官方资源背景 有那么强大的财富的积累 为什么现在今天万达 隔三差五上头条 就是卖卖卖 段伟为什么不能够求生 根本原因 LT认为 是外部原因变化了 这与他个人的努力无关 就中国房地产 整个模式结束了 旧的一套模式结束了 而万达是仰赖
旧的中共的房地产模式而生存的 它就难以为继了 那么中国房地产的核心要素 之前与网友分享了 那么中国房地产 这次的危机之前 实际上已经发生过两次危机 就第一次08年 那个由于整个金融危机 导致中国房地产危机 但是中共利用刺激政策 成功挽救了房地产市场 这种救市成功 让中国民众对房地产产生 永远涨的幻觉
那么第二次危机 2015年 而习主席也神奇的用涨价去库存 也挽救了房地产危机 这个更让中国的民众相信 房地产价格永远涨 而在这两次危机当中 万达都毫发无损 因为为什么 他不需要自己去救 中共的政策就在救整个行业 当然也包括开发商 所以他并没有经历真正的冲击 因为他面对房地产危机 政府所谓的救市
就是向开发商输血 政府的输血 就是放宽贷款条件 降低贷款成本 所以这种情况下 尽管王健林有一种 比其他开发商 更强烈的这样一种危机意识 但是政府这种能力 以及民众对房地产的信仰 保持前两次危机 万达毫发无损 甚至是在危机过后 加快了扩张的步伐 那么这一次 为什么躲不过去呢 为什么从17年开始自救
救不活呢 这个主要是中共在房地产模式上 进行了敲鼓吸水式的 政策的转向 或者政策的改变 所谓的敲鼓吸水 你不是预售制吗 他突然要控制预售制 预售制我不取消 但是预售款 先放到我政府账上 我来监控 他基本上摧毁了这种预售制 给开发商带来的 资金成本的降低的效益 另外一方面断供 房地产开发商
他如果规模不扩大 简单的重复再生产 都没有问题 问题是房地产开发商赚了钱之后 本来开发一个楼盘 他由于政策的支持 贷款的保障 他去同时开发两个楼盘 两个楼盘开发完了之后 他就不满足了 又去开发八个楼盘 那么靠什么来维持这种扩大呢 除了他积累的利润来扩大之外 就是政府贷款的增加 那么当政府开始资金断供
就习近平讲的三道红线 讲的住房不炒 那么相当于对这些开发商 就是釜底抽薪 而中共对万达的这个釜底抽薪 要早于2021年 全面结束房地产的这种 宽松金融政策 要早于那个时候 所以并不是王健林本人 2027年他比别人觉醒得早 是因为在2017年的时候 中共开始对万达 海航 安邦 这些巨头开始控制了
就中共感觉这些巨头 如果崩盘的话 会让整个中国金融体系崩盘 所以在对整个房地产 釜底抽薪之前 中共是先对头部的 这个几个超级房地产开发商 是采取了金融措施的 金融限制措施的 所以如果中国官方延续之前的那种 房地产政策和房地产的金融政策 万达是没有问题的 所以中共造就了万达 同样中共也能毁了万达
如果抛开这个基础性的逻辑 你去围观万达的起伏 那个就有一点戏剧化了 可能未来写演绎 可能那么去写王健林 如何刺称中国房地产 但是你如果写历史的话 某种程度上 它只是中共发展房地产模式当中的 一个道具而已 甚至是它也在扮演 中共高层的某种白手套而已 第五个方面我们就来了解一下 万达从2017年开始
就开始收缩 就开始卖卖卖 我们来回顾一下 看它到底卖了多少 首先是17年 一次卖13个文旅项目 以438亿元人民币 出售给融创中国 那么融创在当时 它不是头部的开发商 就这种中共的釜底抽薪 还没有到融创 所以融创成个接盘侠 接着把77家酒店 以190亿元打折 卖给广州的富丽地产 那么当时富丽也不是
第一波政策紧缩的对象 今天富丽也完蛋 所以中国房地产业 从2017年就开始进入 绞肉机的模式 谁在操作绞肉机呢 中共在操作绞肉机 同时2017年王健林开始 甩卖海外的投资 包括英国的房地产项目的股权 出让2018年完成 澳大利亚的房地产项目 2018年出售完毕 美国的比弗利山庄项目 2018年出售
芝加哥的万达大厦股权 2020年出售 体育领域的2018年 出售马德里竞技俱乐部的股份 2020年出售世界铁人三项公司 那么金融与零售板块的出售 也是大规模的在推行 2018年到19年 转让了百年人寿股份 2019年将万达百货37家门店 全部出售给苏宁易购 苏宁易购接盘侠 我们有机会会介绍苏宁易购的
那也是一个非常传奇的悲剧英雄 第四个方面就是隐私板块 万达很快做成全球老大 但是现在逐步退出 美国的AMC院线 它从控股到2021年基本出清所有股份 中国国内的万达电影 分两次把股权全部卖给了上海如意 商业管理公司这种轻资产公司也在卖 2024年3月 万达出让60%的大连万达商馆的持股比例
失去了最核心的万达广场的管理平台的控制权 那么万达广场的物业 已经出售53座 当然是最好的先出售了 砸手上的那些都是三线四线城市的 2025年的4月 万达酒店管理股权出售给同城旅行 所以从17年到目前 万达上头条的新闻都是卖卖卖 那么第六个方面我们来了解一下 就万达持续的这么卖 国外的卖国内的卖
重资产的卖轻资产的卖 它究竟卖了多少 能不能救活万达 它目前卖的总的资产 它回收的资金2500亿 那么万达还负债多少呢 它还欠6000亿 结果已经还了2500亿了 还差人家6000亿 那么这6000亿能不能靠现有的资产 以及每年的新的开发赚的钱 来偿还这6000亿债务呢 或者还不了债
能不能还6000亿的利息呢 那么简单的财报啊 测算的 就现在万达每年辛辛苦苦的干 挣的钱 连6000亿负债的利息都还不了 所以你可以脑补下一个形象的比喻 就是万达每天一睁眼就是还钱 他每天干的事结果就是还钱 那么第三个方面呢 有些网友看财报可能会看到 万达去年呢 有亏了就没有亏损了
因为理论上他不管他怎么挣钱 他连还利息都还不上 他应该是继续亏损的 为什么去年报表上他没有亏损了 这个不是他赚钱赚来的 是他卖资产 他每年的维持啊 是靠他卖他现有的资产 债务那边越搞越大 控制的资产呢 他不断在卖 就他现在维持 或者单独的年份 财务报表上能够扭亏 不是经营性的扭亏 是他卖资产的利润
但这种卖资产能不能持续呢 你把资产卖光了 那个债务还是一大堆 或者更大的一堆 所以从万达的财务现实来看 他就死路一条 没有办法 这种卖资产 能够延缓他完全崩塌的那一时刻 但是呢 改变不了破产的这样一种结局 就收入无法应付债务的支付 连利息都没有能力支付 这就是万达今天的现实 那么第七个
我们来一起来分析一下 就万达从17年开始就断臂求生 为什么发展到今天却无处可逃 他再怎么努力 也避免不了这个命运 他无力归还债务 无力维持运营 Hung Ting认为从三个方面 是很容易理解 万达王健林的目前的状况 第一呢 他无法逃离自己创造的这样一种闭环 就他无法逃脱他自己挖的这个陷阱
王健林最引以为傲的是万达模式 本质是与中国各个地方政府的 最佳的土地财政的搭档 就他认为万达模式 地方政府帮我拿便宜的地 我赚大钱 但是呢 我又能给你地方政府带来 成规划性的 规模化的商业引进 提高你的城市的品位 提升你城市的影响力 给你地方官员带来政绩 甚至王健林说的 与有前途的官员合作
我还能帮你升官 所以他的这个核心模式 在中共房地产政策没有变的时候 它是个发动机 但今天中共的房地产政策改变了 他的这个万达模式就成为一个陷阱了 你贷了那么多的款 尽管地方政府帮你借钱 帮你贷款 但是你得还钱了 现在各个地方政府是只要你还钱 不再给你借钱了 因为中央那边不放水了 所以它遍布中国各地
500多个政府合作的项目 同一时间资金链切断了 要求他只还钱不借钱 王健林长10个脑袋100个脑袋 都没有办法应对这种局面 所以你说今天这个陷阱 究竟是共产党害他 还是王健林自己害自己 可能两个因素都有 不管怎么说 他现在就在这个万达陷阱里面 之前是万达模式 第二个理解 求生无门无处可逃
就金融政策的变化 成为王健林的绞索 最后绞死王健林的 是之前向他放水的这些金融企业 所谓的断臂求生 是希望以空间换时间 以眼前的利益换取未来的生存 但是中共的房地产政策的调整 让他这种还钱 银行断供 让他断臂求生的时间给他留得很短 你本来断臂求生 以时间换空间 你需要5年或者10年 人家今天不还钱
今天就要你死 所以最后的绞索就是银行 第三个层面 他这种无处逃生 他反映了政治的变化 政治逻辑的变化 因为王健林赖以自豪的 或者他的杀手锏核心竞争力 我只与有前途的官员合作 现在尽管之前 习近平的家属是他的股东 但现在人家已经不是你股东了 或者是人家现在不依靠你 王健林当股东了
也不允许你王健林再打习近平的招牌了 不仅不能打习近平的招牌 可能王健林还成为一个敏感人了 因为你毕竟在美国 曝光了习主席家的生财之道 你不仅不能够给这些官员带来安全升官 可能还有麻烦 所以政治逻辑的变化 也是王健林无力回天的主要原因之一 王健林他目前的这种状况 悲剧在于
尽管他在中国房地产界清醒的最早 但仍然无法跑赢时代的崩塌 这整个楼要倒了 王健林是第一个发现这个楼要倒的 拼命往外跑 但是这个大楼崩塌的速